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    房奴質疑:房產證為何總遲到 90日辦理成空-U88搜房網
    房奴質疑:房產證為何總遲到 90日辦理成空
    發布時間:2013/9/16 8:49:15
    來源:北京青年報
      

      按照規定房屋交付90日之內就應辦理

      房產證為何總遲到?

      購房合同中約定兩年之內辦理房產證,但轉眼間三年都快過去了,房產證何時才能成功辦理卻仍是未知數……近來,家住通州的林先生遇到了房產證遲遲無法辦理的事情。據了解,與林先生同小區的住戶也遇到了相似的問題。房產證究竟應該在多長時間內辦理完畢?哪些情況發生會導致房產證遲遲無法辦理?遭遇這種事情,購房者又可以通過哪些方式維權?本期《廣廈時代》對此采訪相關專家,給“遲到”的房產證一個說法。

      房產證遲遲未至 影響房屋買賣

      家住通州的林先生近來一直為房產證的事情煩憂。原因是他于2010年年末在通州購置的一套120多平方米的房產至今仍無法辦理房產證。據林先生介紹,雖然他在主城區有一套房產,但是那套房屋面積較小,于是林先生一家便考慮在位置稍微偏遠的地方購買一套面積稍大的房產,用以改善性居住。

      “當時簽訂合同時,開發商承諾兩年之內辦理房產證,可誰想現在眼瞅著都快三年了,房產證卻遲遲無法辦理。在此期間,我和鄰居也與開發商協調多次,但最終都沒有什么結果,還是得‘等’。后來我聽朋友說,5-10年仍沒有拿到房產證的大有人在,這讓我更加恐慌。因為現住通州,離我上班的地方較遠,當初決定買這個區域的房產,也是看好通州的發展前景,有一部分投資性質在內。現在將近三年過去了,房價較之前我剛購買時已經有所上漲,如果將來一旦決定將這套房產賣掉的話,沒有房產證也不好辦。”林先生說道。

      據了解,按相關法律規定,若房屋沒有取得產權證,則禁止上市交易,林先生無權對該房屋進行相應處理,因此林先生的擔憂也不無道理。“由此而引發的是房屋的‘變相’買賣,即原業主向開發商購買房產,在沒有取得房產證期間買方想要將房產轉手,則按二手房的買賣規則向第三方轉手出售該房屋,等原業主取得房屋所有權之后,再由其與第三方辦理房屋權屬轉移登記手續。”北京市隆安律師事務所李振軍律師說道。但是,沒有房產證也會對落戶、孩子上學、拆遷補償款獲取等方面造成影響。

      90日的辦理期為何能一拖再拖

      據悉,有不少購房者都遇到過房產證拖延辦理的情況,那么哪些原因將導致開發商不能按時給購房者辦理房屋權屬轉移登記?對此,北京中原房地產經紀有限公司市場研究部總監張大偉表示,目前大部分辦不了房產證的情況和開發商有關系,最常見的是開發商把房子抵押給銀行。

      此外,李振軍律師認為,主要還有如下幾種:一是開發商存在違約或者具有侵權行為,比如沒有按期竣工交房、故意拖延辦理、挪用契稅、擅自變更設計規劃未經審批等;二是因開發商開發、銷售手續不合法或者不健全,導致買賣不能辦理房屋權屬轉移登記;三是因相關部門職能偏差,致使開發商延遲辦理房屋權屬轉移登記。

      “現在很多小區都是期房、滾動式開發,開發商想要辦理房產證,樓盤需達到整體驗收合格的標準才可以。但是在房屋驗收環節,開發商通常會遇到一些問題。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖說道。另據了解,由于建設項目一般采取滾動式開發,因此一些打算在后期開盤采取漲價策略的開發商,害怕一旦給前期入住業主辦理完產權證、允許其上市交易、交易價格不高的話,會對其后期房源價格產生影響。“這種情況雖然有,但屬于少數。”張大偉說道。“因為畢竟二手房價格也不會與新房價格相差太多,區域內也有同類房源在售賣,開發商一般不會選擇因此故意拖延。”

      那么,房產證到底應該在多長時間內辦理完畢?《廣廈時代》從2003年出臺的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中了解到,辦證期限有兩種情況,一種是針對現房而言,規定自合同訂立之日起90日內辦理房屋權屬轉移登記手續,如果超過90日,開發商要承擔違約責任。另一種是針對期房而言,規定自房屋交付使用之日起90日內辦理相關手續。

      既然相關法律如此規定,那么像開發商與林先生這樣約定兩年之內辦理房產證的情況是否合規?對此,李振軍律師表示,雖然司法解釋中有明確規定,但是合同是一個合議的結果,代表契約自由,買賣雙方可以約定在2-3年之內辦理房屋產權轉移登記手續,這并不違反法律規定,同樣具有法律效應。“所規定的內容只是給購房者一個最基本的合理期限,給業主一個主張自身權利的最基本的法律保障。”李振軍說道。

      如遇分歧可以通過訴訟來解決

      如果在約定的時間里,開發商因故不能及時為購房者辦理產權證,那么購房者可以通過哪些方式維護自己的權益?李振軍表示,購房者應積極跟開發商溝通、協調,查明具體遲延的原因。如果確實屬于開發商的原因導致購房者沒有如期取得房屋所有權證書,購房者可以依據商品房買賣合同及相關法律、司法解釋的規定向開發商主張違約責任,要求其協助辦理房屋所有權證書并可以要求其承擔因遲延辦證所產生的違約責任。如果購房者與開發商協議不成,分歧較大,購房者可依法提起訴訟或者根據商品房買賣合同約定的仲裁條款提起仲裁裁決。

      此外,《解釋》中第十九條規定,商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予以支持。

      偉業我愛我家市場研究院經理程浩業提醒廣大購房者,買房時一定不要輕信開發商及售樓人員的口頭承諾,這種承諾不具備法律效應。“購房者在與開發商簽訂商品房買賣合同時,要特別注意房屋交付與辦理權屬轉移登記條款,將房屋交付的條件、時間,辦理房屋權屬轉移登記的時間、條件及其違約責任條款予以明確約定,以便更好地主張權利。對合同當中規定不明晰的部分,要及時與開發商協商,協商結果可寫在補充條款里。”李振軍說道。

      另外,李振軍律師認為,在實際辦證過程中,選擇個人辦理房產證與律師參與辦理房產證的購房者還是少數,由于開發商對辦證過程中所需材料、資質條件審核等方面較為清楚,因此多數購房者還是會選擇委托開發商協助辦理房產證,對于購房者來說,這也是最便捷的一種方式。

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